La nueva normativa modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para fortalecer la prevención de caídas accidentales desde edificaciones en altura. Conoce qué establece, a quiénes afecta, quién debe implementar las medidas de seguridad y cuáles son los plazos para su cumplimiento. La seguridad en edificios y condominios no se limita a los espacios comunes. También comprende aquellas medidas que permiten prevenir accidentes dentro de los departamentos, especialmente cuando existen niños o personas con mayor riesgo de sufrir caídas. El 23 de septiembre de 2026 se publicó la Ley N.º 21.842, conocida como Ley Valentín, que introduce modificaciones a la Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Esta normativa incorpora disposiciones relacionadas con la instalación de sistemas de protección, como mallas de alta resistencia y mecanismos de limitación de apertura de ventanas.
Uno de los principales cambios es que los reglamentos de copropiedad ya no pueden prohibir la instalación de sistemas adicionales de seguridad, permanentes y resistentes, destinados a prevenir caídas accidentales. Entre los mecanismos contemplados se encuentran:
Esto significa que una comunidad no puede establecer una prohibición general de estos sistemas de protección cuando cumplen las condiciones legales. Sin embargo, la normativa también reconoce la facultad de las comunidades para establecer estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención, con el propósito de conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad de la edificación. En otras palabras: la comunidad puede regular cómo se instalan estos dispositivos, pero no prohibirlos de manera general.
La ley incorpora el artículo 43 bis a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Este establece que deberán implementarse medidas de seguridad idóneas en las viviendas ubicadas sobre el primer piso cuando residan:
Las medidas deberán implementarse en aquellos sectores de la unidad habitacional, o de los bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo, que presenten riesgo de caída. Es importante aclarar que la ley no establece la obligación de instalar mallas en todos los departamentos. La exigencia se aplica a las situaciones específicas contempladas en la normativa y permite implementar distintas soluciones de seguridad idóneas.
Una de las principales dudas que genera la Ley Valentín es quién debe asumir la responsabilidad de implementar estos sistemas cuando el departamento se encuentra arrendado. El nuevo artículo 43 bis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que la obligación de implementar medidas de seguridad corresponde al copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título, cuando se cumplan las condiciones previstas en la normativa. Sin embargo, es importante distinguir dos aspectos:¿Quién debe implementar las medidas de seguridad? La ley contempla expresamente a propietarios, arrendatarios y otros ocupantes. Por lo tanto, la obligación no está limitada exclusivamente al dueño del departamento. ¿Quién debe financiar la instalación? La Ley 21.842 no establece expresamente cómo debe distribuirse el costo de estas medidas entre propietario y arrendatario. En consecuencia, no es posible afirmar, basándose únicamente en esta normativa, que el gasto corresponde siempre a una de las partes. En departamentos arrendados, resulta recomendable revisar las condiciones del contrato de arriendo y acordar por escrito quién gestionará y financiará la instalación, considerando las obligaciones legales que correspondan.
La ley establece que la persona obligada deberá informar al administrador sobre la instalación de las medidas de seguridad y proporcionar los antecedentes documentales correspondientes. Desde ConEche recomendamos que las comunidades cuenten con procedimientos claros para recibir esta información, verificar su adecuación a las condiciones de instalación establecidas por la comunidad y mantener los antecedentes organizados. La prevención es una responsabilidad que requiere coordinación entre propietarios, residentes y administración, siempre respetando las obligaciones que establece la ley.
Aunque la Ley 21.842 fue publicada el 23 de septiembre de 2026, su artículo transitorio establece un plazo de 24 meses para que la obligación incorporada en el nuevo artículo 43 bis sea exigible. Por lo tanto, la fecha corresponde al 23 de septiembre de 2028. Este plazo se refiere específicamente a la obligación de implementar las medidas de seguridad contempladas en el artículo 43 bis. La modificación que impide a los reglamentos de copropiedad prohibir estos sistemas de protección no está sujeta a ese plazo transitorio.
Sí. La nueva normativa establece que el copropietario, arrendatario u ocupante obligado a implementar estas medidas deberá informar al administrador acerca de su instalación y proporcionar los antecedentes documentales correspondientes. Este punto es especialmente relevante para la gestión de las comunidades, ya que permite mantener antecedentes de las medidas implementadas y de las condiciones bajo las cuales fueron instaladas.
La ley contempla expresamente la responsabilidad del fabricante, proveedor o instalador por fallas o defectos de las medidas de seguridad. Cuando corresponda, se aplicarán las disposiciones de la Ley N.º 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores, sin perjuicio de las responsabilidades civiles que puedan resultar procedentes. Por ello, es recomendable privilegiar proveedores especializados, solicitar antecedentes técnicos de los productos y conservar los documentos asociados a su instalación.
La entrada en vigor de esta modificación representa una oportunidad para revisar los procedimientos internos de cada comunidad. Desde ConEche recomendamos considerar las siguientes acciones:
Estas acciones corresponden a recomendaciones de gestión preventiva y no deben confundirse con nuevas obligaciones legales expresamente impuestas a los comités por la Ley 21.842.
La Ley Valentín introduce un cambio relevante en la forma en que se aborda la prevención de caídas accidentales en edificios y condominios. Más allá de los plazos legales, su publicación invita a propietarios, residentes, administradores y comités a revisar las condiciones de seguridad de sus comunidades. Una malla de protección, un limitador de apertura o un sistema de bloqueo adecuado pueden formar parte de una estrategia preventiva que contribuya a reducir riesgos. En ConEche Administraciones creemos que una buena administración no consiste únicamente en responder a los problemas cuando ocurren, sino también en anticiparlos mediante información, planificación y prevención. Comunidades más seguras, comunidades mejor informadas.
Ley N.º 21.842, publicada en el Diario Oficial el 23 de septiembre de 2026, que modifica la Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Biblioteca del Congreso Nacional de Chile (Ley Chile).Consultar texto oficial de la Ley 21.842
